Prečítajte si tento podrobný článok ako úspešne predať dom s hypotékou. V dnešnej dobe nie je problém predať dom zaťažený hypotékou. Predávajúci nájde vhodného kupujúceho, ktorý za:
- a) má hotovosť na zaplatenie zostávajúceho hypotekárneho záväzku aj pomerné ceny nehnuteľnosti predávajúcemu
- b) chce nadobudnutú nehnuteľnosť financovať z vlastného úveru
- c) je ochotný s nehnuteľností prevziať dlh, ktorý sa k domu či bytu viaže
V poslednom príklade kupujúci zaplatí cenu nehnuteľnosti, respektíve jej časť predávajúcemu a stáva sa novým majiteľom nehnuteľnosti a zároveň novým účastníkom pôvodného úveru s nezmeneným úrokom. To býva výhodné predovšetkým v čase, keď v priebehu niekoľkých rokov rástli úrokové sadzby a novo založený úver by stál kupujúceho na úrokoch viac.
Čo vám treba ak chcete predať dom s hypotékou:
- hypotéka
Podmienkou je, aby so zámerom predaja nehnuteľnosti a s prevodom dlhu súhlasili všetky tri strany.
Teda predávajúci, banka aj kupujúci. Pre banku je dôležitá bonita nového klienta, ten preto musí predložiť doklad o príjmoch a zaručiť sa tak, že je schopný záväzok splácať.
Kupujúci musí zvážiť, či je pre neho výhodnejšie ponechať si nehnuteľnosť aj s existujúcim úverom alebo či poskytne doterajšiemu majiteľovi nehnuteľnosti financie (hoci z vlastného úveru) na jednorazové, predčasné uhradenie hypotéky.
V tomto prípade by na neho bola prepísaná nehnuteľnosť už bez akéhokoľvek záväzku.
Na čo si treba dať pozor pri predaji domu s hypotékou
Hlavne venujte pozornosť v čase, keď sa rozhodnete pristúpiť k zmenám hypotéky. Keď si naplánujete predčasné splatenie alebo refinancovanie hypotéky v priebehu fixačného obdobia, bude banka vyžadovať uhradenie vysokých sankčných poplatkov, ktorými si kompenzuje ušlý zisk z úrokov.
Pri prevode dlhu a predaji nehnuteľnosti, ktorá je zaťažená hypotékou, si veriteľ spravidla tiež nárokuje penále za zmenu zmluvných podmienok.
Jeho výška je ale podstatne nižšia, než poplatky za predčasné splatenie alebo refinancovanie úveru v priebehu fixačnej doby. Zvyčajne sa pohybuje v rozsahu niekoľkých desiatok eur.
Aké dokumenty treba k tomu ak chcete predať dom
Ak ste našli vhodného kupujúceho, ktorý na seba prepíše nehnuteľnosť aj s hypotékou, informujte o tom hypotekárnu banku. Predajte jej návrh kúpnej zmluvy aj návrh dohody o prevzatí dlhu. Tieto dokumenty musia byť potvrdené notársky overeným podpisom oboch zainteresovaných strán, teda predávajúcim aj kupujúcim.
Pred podpísaním sa odporúča dokumenty konzultovať s právnikom, aby nedošlo k nechceným komplikáciám či prípadným rozporom.
Následne bude kupujúci vyzvaný, aby banke poskytol osobné údaje a doložil svoje príjmy. Hypotekárne banky požadujú doklady o tom, že sú ich klienti bonitný, teda schopní a ochotní úver aj s úrokmi riadne splácať.
Banka často požaduje aj informácie o rodinných príslušníkoch budúceho klienta.
Kupujúci banke poskytne potrebné údaje, ktoré sú bežne zisťované pri žiadostiach o hypotekárny úver.
Výhodou je, že väčšinou nie je nutné opätovne dokladať informácie o nehnuteľnosti (nemusí sa znovu vykonávať odhad nehnuteľnosti či predkladať výpis z katastra).
Posudzovanie klienta od banky a bonita
Banka posúdi bonitu klienta a oznámi verdikt. Môže sa stať, že sa banke klient nezdá dostatočne bonitný a žiadosť zamietne. V tomto prípade môže kupujúci nájsť ručiteľa (napríklad bonitného rodiča), ktorý sa za neho zaručí.
Kupujúci tiež môže požiadať o pôžičku u niektorého nebankového poskytovateľa, kde nie je potrebné dokladať príjmy zo zamestnania či podnikania (tu je však zvyčajne potrebné počítať s vyššími úrokmi z úveru). Po obdržaní peňazí by pôvodnému majiteľovi nehnuteľnosti zaplatil zodpovedajúcu časť kúpnej ceny, zároveň by predčasne uhradil jeho hypotéku, a ďalej by riadne splácal svoj nový, nebankový úver.
Ak však banka bonitu klienta uznala ako vyhovujúcu, oznámi písomne súhlas s dohodou o prevzatí dlhu a upovedomí tak kupujúceho aj predávajúceho.
Kupujúci následne zloží rozdiel medzi dohodnutou kúpnou cenou nehnuteľnosti a nesplatenou čiastkou hypotéky ideálne do notárskej zástavy.
Akonáhle je vykonaná zmena vlastníka bytu či domu v katastri nehnuteľností na nového majiteľa, je čiastka zaslaná do rúk predávajúceho.
Prepísanie nehnuteľnosti a prevod dlhu trvá väčšinou len niekoľko dní. Banka bude ešte po kupujúcom požadovať dodatok k úverovej zmluve, kde nový majiteľ bytu či domu uvedie všetky informácie o zmene dlžníka.
Tipy ako predať dom s hypotékou
Ak plánujete predaj nehnuteľnosti na mesiac ukončenia fixačnej doby úveru (aby ste sa vyhli zbytočne vysokým poplatkom), odborníci odporúčajú začať predaj nehnuteľnosti asi pol roka dopredu.
Veľké realitné kancelárie zvyčajne ponúkajú právnu pomoc s prevodom nehnuteľnosti, samozrejme za poplatok.
Varovanie
Pozor na inzeráty. Predávajúci v inzerátoch, kde ponúkajú svoje nehnuteľnosti, spravidla neuvádzajú informácie o prípadnom hypotekárnom záväzku. O tom, že sa k nehnuteľnosti viaže tiež dlh, sa zvyčajne dozviete až od makléra či z katastra nehnuteľností.
