Mnoho manželských párov realizuje svoj sen o bývaní vďaka hypotéke. Pre hypotéku je typické, že sa nespláca ani rok, ani tri roky, ale skôr desať, dvadsať alebo tridsať rokov. Povinnosť mesačne odvádzať určitú sumu peňazí na účet banky vás zaväzuje po dobu dlhšiu ako je doba trvania mnohých manželstiev. A tu nastáva ten problém. Kým pri žiadosti o hypotéku ste na to dvaja, k tomu všetkému mladí, zamilovaní a plní elánu, pri rozvode proti sebe stojíte ako nepriatelia s jediným prianím – ukrojiť pre seba aspoň kus z toho koláča, do ktorého ste investovali všetky finančné prostriedky. Ale ako máte správne riešiť hypotéku po rozvode? Krok po kroku si to prejdeme v tomto rozsiahlom článku.
Zvážte vaše možnosti ako riešiť hypotéku bez partnera
Veľa rozvádzajúcich si myslí, že kľúčová bude dohoda s druhým z manželov, a niekoľko týždňov aj mesiacov trávi vzájomným dohadovaním o osude bytu či domu zaťaženého hypotékou.
Keď konečne nájdu také riešenie, na ktoré sú ochotní obaja pristúpiť a pôjdu do banky, čaká ich studená sprcha. Banka povie NIE.
Informácie od banky
Aj keď sa rozvádzame ako priatelia, čo je zvyčajná fráza mnohých manželov, svoje možnosti najprv dôkladne zvážte bez partnera. Urobte si čas a jeden deň sa vyberte do banky, ktorá vám hypotekárny úver poskytla. Vysvetlite im situáciu a povedzte možnosti, nad ktorými premýšľate.
Ak nadiktujete svoj a manželov vek, príjem každého z vás, vyživovacie povinnosti k deťom a ďalšie údaje, ktoré si banka vyžiada.
Aj keď budú údaje len približné (napríklad ešte nemusíte vedieť, kto bude mať deti vo svojej starostlivosti a ako vysoká vyživovaciu povinnosť bude druhému manželovi stanovená), banka vás aspoň všeobecne informuje, na akú dohodu sú v budúcnosti ochotná pristúpiť a kadiaľ cesta určite nevedie.
A až teraz je tá správna chvíľa obrátiť sa na manžela – prípadne už ex-manžela – a spoločne riešiť hypotéku.
Načasovanie kedy riešiť hypotéku
Riešiť hypotéku na spoločné bývanie môžete pred rozvodom, v jeho priebehu aj po ňom. Z pohľadu práva nikdy nie je neskoro a nikdy nie je skoro.
Dokonca aj vtedy, ak uplynula trojročná doba od rozvodu a nehnuteľnosť sa zo zákona stala podielovým spoluvlastníctvom vás oboch (tj. každý máte na dome 50% podiel), sa môžete obrátiť na banku.
Iba si dajte pozor na to, že záväzky nadobudnuté za trvania manželstva zaväzujú vás oboch – tj. neberte si pôžičku na vyplatenie druhého manžela ešte pred rozvodom, ale až po právoplatnosti rozsudku, ktorým sa manželstvo rozvádza. Inak by sa tiež mohlo stať, že vyriešite jeden úver a budete musieť riešiť druhý. Rovnako tak ak sa má jeden z manželov vyviazať z platenia hypotéky, banka bude požadovať právoplatný rozsudok súdu, ktorým bolo manželstvo rozvedené.
Z ekonomického hľadiska sa vždy informujte v banke, kedy je pre vás najvýhodnejšia doba hypotéku ukončiť.
Možnosti ako riešiť hypotéku po rozvode:
1. Splatenie hypotéky predčasne
Predčasné splatenie hypotéky (ak vynecháme možný poplatok za predčasné splatenie) je problémové v tom, že manželia spravidla nemajú hotové peniaze potrebné pre doplatenie hypotéky.
Je ale možné, že už vám zostáva doplatiť len relatívne malá suma, prípadne máte inú nehnuteľnosť, ktorú kvôli rozvodu predávate (chalupu) a ktorou môžete hypotéku financovať.
Ak je hypotéka splatená, hľadáte riešenie len s manželom, nie s tretím subjektom – bankou.
2. Bývanie zaťažené hypotékou sa predá
Riešiť hypotéku po rozvode môžete aj predajom nehnuteľnosti, ktorá je takto zaťažená. Je to lákavé z toho dôvodu, že nepotrebujete investovať ďalšie peniaze. Ak súhlasí banka, teoreticky vám nič nebráni. A dokonca ani nie je nutné, aby kupec platil v hotovosti, sám môže čerpať hypotéku.
Najväčšia nevýhoda je v tom, že musíte nájsť vhodného kupcu, čo môže byť otázka niekoľkých mesiacov, ale pokojne aj dlhšieho obdobia. Ak je navyše na hypotéke splatená len relatívne malá suma, väčšinu peňazí prehltne banka.
Ak sa zvyšná suma vydelí dvoma, môže to byť pár desiatok tisíc, čo sa vám alebo vašej ex-polovičke nemusí páčiť.
3. Cez realitnú kanceláriu
Ak predávate nehnuteľnosť cez realitnú kanceláriu a ak si kupujúci berie úver, môžu vás čakať veľmi zdĺhavé rokovania a pestré situácie – do hry vstupuje okrem vás, manžela a vašej banky aj kupec (mnohokrát so svojím partnerom), druhá banka a realitná kancelária. A každý bude obhajovať svoj najlepší záujem.
Prípadne môžete predať nehnuteľnosť aj bez realitnej kancelárie.
4. Hypotéku prevezme jeden z manželov
V tomto prípade, ktorý sa zo začiatku môže javiť ako logický, existuje niekoľko „ale“.
I) Banka mala dlžníkov dvoch a teraz by jej mal byť zaviazaný len jeden. Predtým než pristúpi na túto možnosť, dôkladne preverí bonitu (schopnosť splácať) manžela. Ak nebude jeho príjem dostačujúci (prípadne nevyhovie podmienkam inak, napr. vekom), banka súhlasiť nebude. Táto situácia sa dá obísť tým, že si k sebe manžel priberie ĎALŠIU OSOBU – napr. jedného z rodičov alebo súrodencov.
II) Aj keď banka s týmto postupom vysloví súhlas, manžel musí nielen splácať hypotéku sám, tj. bez súčinnosti druhého manžela, ale navyše by mal toho druhého vyplatiť. A to je pre jedného človeka finančne veľmi náročné.
Nie vždy sa to dá
Veta „Dostanem do haliera polovicu toho, čo sme do splátok vložili“ je častá, ale zavádzajúca. V prípade hypotéky splácate najprv úroky. Môže sa napr. stať, že po niekoľkých rokoch splácania je na úrokoch splatených 20 000 eur a na istine len 10 000 eur. V takom prípade má manžel, ktorý si dom necháva aj s hypotékou, vyplatiť druhému manželovi 5 000 eur (1/2 z 10 000 eur), nie 15 000 eur (1/2 z 30 000 eur). Ale záleží na vzájomnej dohode vás dvoch.
5. Bývanie sa prenajme
Riešiť hypotéku sa dá aj prenajatím nehnuteľnosti. Ak máte možnosť bývať inde (napr. u rodičov, u brata, u nového priateľa), môžete dom či byt prenajať a peniaze utŕžené z nájmu použiť ku splátkam hypotéky. Toto riešenie však nie je práve ideálne.
Z prenájmu vám plynú nielen práva (peniaze), ale aj mnoho povinnosti (investície, dane, pravidelná komunikácia s nájomcom, so správcom, so susedmi).
Navyše máte nehnuteľnosť stále napoly s bývalým manželom. Mohlo by dôjsť aj k natoľko absurdnej situácii, že by váš bývalý manžel zomrel a jeho časť by zdedila jeho nová manželka.
Pýtajte sa banky ako riešiť hypotéku
Či už sa rozhodnete akokoľvek, takmer vždy potrebujete súhlas banky. Vaša vzájomná dohoda napr. o tom, že všetky záväzky z hypotéky preberá manželka, nie je pre banku záväzná. A to ani vtedy, ak je dohoda schválená súdom! (Dohoda o vysporiadaní spoločného majetku však platí medzi manželmi, tj. ak bude po vás banka niečo požadovať, hoci vy už riešiť hypotéku nebudete, lebo ju zmluvne prevzal druhý manžel, môžete po ňom vymáhať náhrady škody a vydanie bezdôvodného obohatenia – je to však beh na dlhú trať a svoje peniaze už nemusíte nikdy vidieť). Ak banka nevysloví súhlas, stále ste voči nej solidárne zaviazaní obaja, aj keď už nie ste manželia.
Rada na záver
Sudcovia občas pripomínajú rozvádzajúcim sa manželom, ktorí sa nevedia zhodnúť na majetkovom vysporiadaní, že rozvod nie je biznis a že na ňom väčšina ľudí nezbohatne. A majú pravdu.
Zbaviť sa hypotéky mnohokrát býva „len“ možnosť začať od nuly a prestať riešiť hypotéku.
Na druhej strane by mnoho zadlžených ľudí dalo takmer čokoľvek za to, aby mohli začať od nuly – a takých ľudí nie je málo.
Hypotekárna kalkulačka je online nástroj pre porovnanie ponúk jednotlivých hypotekárnych domov s tým ako riešiť hypotéku po rozvode vám tento tento nástroj určite pomôže. Svojou prehľadnosťou sa radí medzi najobľúbenejšie služby tohto typu u nás a okrem porovnania ponúka aj asistenciu pri dojednávaní hypotéky.
Tipy ako riešiť hypotéku po rozvode
Ak chcete riešiť hypotéku, nezabudnite, je to dvojstranný právny úkon medzi bankou (alebo iným veriteľom) a dlžníkom (v našom prípade manželmi), pričom v drvivej väčšine prípadov slúži k úhrade kúpnej ceny za byt či dom, prípadne na financovanie stavby.
Poskytnutie hypotekárneho úveru je „vykúpené“ záložným právom banky k nehnuteľnosti. Ak manželia prestanú hypotéku splácať, je banka oprávnená nehnuteľnosť predať v dražbe a uspokojiť sa s výťažkom. Zástavou je zabezpečené nielen splatenie istiny, ale aj úrokov, ktoré bývajú desaťtisícové.
Banka nie je vlastníkom nehnuteľnosti. Ak plníte zmluvné podmienky, banka vám nemôže nehnuteľnosť vziať, previesť na niekoho iného či snáď inak rozhodovať o jej osude.
Kataster nehnuteľností
Ako vlastníci ste uvedení aj v katastri nehnuteľností. U nehnuteľnosti je ale uvedené, ktorá banka a na základe akej zmluvy k nej má záložné právo, čím je chránený kupec, respektíve akákoľvek tretia osoba.
Manželia majú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, avšak pri akejkoľvek dispozícií s bytom či domom (darovanie, predaj alebo aj prenájom či demolácia) sú obmedzení právami banky a vopred si musí vyžiadať jej písomný súhlas.
Neviete si rady ako riešiť hypotéku po rozvode? Použite hypotekárne kalkulačku.
Varovanie
Článok sa nevzťahuje na situáciu, keď úver nie je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (napr. hypotéku na bývanie si vzal len jeden z vás ešte pred svadbou, zúžili ste spoločný majetok manželov atď.)
